企业已注销,土地应如何办理变更登记?

发布时间 : 2020-05-22 09:10:00
企业已注销,土地应如何办理变更登记?

1990年,a企业依法取得土地使用权,并登记发证,属工业用地。1995年,a企业因经营不善被工商行政管理机关吊销营业执照。注销登记中明确,a企业的债权债务由其法定代表人承担。此后,a企业原法定代表人将土地使用权及地上附着物以同一目的转让给B企业。那么,a企业的土地使用权是否应当变更登记为a企业的原法定代表人(自然人),然后变更登记为B企业?或者被注销企业a的法定代表人(自然人)是土地使用权转让的当事人并向B企业申请变更登记的?

1990年,a企业依法取得土地使用权,并登记发证,属工业用地。1995年,a企业因经营不善被工商行政管理机关吊销营业执照。注销登记中明确,a企业的债权债务由其法定代表人承担。此后,a企业原法定代表人将土地使用权及地上附着物以同一目的转让给B企业。

那么,a企业的土地使用权是否应当变更登记为a企业的原法定代表人(自然人),然后变更登记为B企业?或者被注销企业a的法定代表人(自然人)是土地使用权转让的当事人并向B企业申请变更登记的?

“法定代表人”是代表法人进行民事活动的自然人。一般来说,企业在注销前应进行清算,解决所有涉外法律关系。但事实上,仍有一些案件的涉外法律关系尚未解决。因此,在企业注销登记的实践中,一些工商行政管理部门会要求清算组织或者第三人承诺对企业注销后遗留的债权债务承担责任。这是“注销登记中明确a企业的债权债务由其法定代表人承担”的情形。本承诺是针对原企业的债权债务,不一定与土地使用权有关。因为土地使用权作为企业的资产,属于物权范畴。土地使用权变更登记可以在法人与自然人之间进行,这不是源于“法定代表人”的特殊身份,而是源于申请的“合法性”。申请人符合房地产登记有关法律、法规的,申请材料齐全,符合法定形式的,行政机关应当受理登记业务。行政机关不动产登记是根据申请作出的“被动”行政行为。本案中,a企业的营业执照已于1995年被当地工商行政管理局注销,即依法宣告“死亡”,且不具备民事主体资格,不能作为变更登记申请人。鉴于a企业是否通过转让、划拨等方式取得土地使用权,其营业执照注销前的破产清算情况,以及涉案土地使用权的归属不清楚。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定,因买卖、设定抵押等原因申请不动产登记的,由双方共同申请。但是,房地产权利的设立、变更、转让或者消灭,属于人民法院、仲裁委员会现行法律文书或者人民政府现行决定的,当事人可以单方申请。因此,对于土地使用权,行政机关可以根据人民法院生效的法律文件协助实施变更登记。

“法定代表人”是代表法人进行民事活动的自然人。一般来说,企业在注销前应进行清算,解决所有涉外法律关系。但事实上,仍有一些案件的涉外法律关系尚未解决。因此,在企业注销登记的实践中,一些工商行政管理部门会要求清算组织或者第三人承诺对企业注销后遗留的债权债务承担责任。这是“注销登记中明确a企业的债权债务由其法定代表人承担”的情形。本承诺是针对原企业的债权债务,不一定与土地使用权有关。因为土地使用权作为企业的资产,属于物权范畴。

土地使用权变更登记可以在法人与自然人之间进行,这不是源于“法定代表人”的特殊身份,而是源于申请的“合法性”。申请人符合房地产登记有关法律、法规的,申请材料齐全,符合法定形式的,行政机关应当受理登记业务。行政机关不动产登记是根据申请作出的“被动”行政行为。

本案中,a企业的营业执照已于1995年被当地工商行政管理局注销,即依法宣告“死亡”,且不具备民事主体资格,不能作为变更登记申请人。

鉴于a企业是否通过转让、划拨等方式取得土地使用权,其营业执照注销前的破产清算情况,以及涉案土地使用权的归属不清楚。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定,因买卖、设定抵押等原因申请不动产登记的,由双方共同申请。但是,房地产权利的设立、变更、转让或者消灭,属于人民法院、仲裁委员会现行法律文书或者人民政府现行决定的,当事人可以单方申请。因此,对于土地使用权,行政机关可以根据人民法院生效的法律文件协助实施变更登记。